• Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? 

• Mon bien immobilier est-il concerné par l'encadrement des loyers ? 

• En tant qu’annonceur d’un bien immobilier, quelles obligations doit respecter mon annonce ? 

• Connaître les montants du loyer de référence, du loyer de base et du complément de loyer applicables à mon bien

• Plus de précisions sur le complément de loyer 

• Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect de ces obligations ? 

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? 

L'encadrement des loyers est un dispositif réglementaire français qui vise à limiter les prix des locations dans certaines zones tendues où les loyers sont particulièrement élevés. 

Tous les logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers. 

L’encadrement des loyers ne s’applique pas aux :

• Logements HLM,
• Logements conventionnés avec l’Anah,
• Logements meublés de tourisme,
• Sous-locations,
• Logements régis par la loi de 1948.

Il existe 2 dispositifs d’encadrement des loyers : 

Un encadrement général : des règles qui s’appliquent dans la plupart des communes en zone tendue. 

Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.

Lors de la remise en location ou du renouvellement de bail, le propriétaire du logement ne peut augmenter le loyer que dans les cas suivants : 

• Le logement a été inoccupé pendant 18 mois ou plus ;
• Des travaux importants ont été réalisés (au moins 6 mois de loyers TTC) ;
• Le dernier loyer était manifestement sous-évalué ; 
• Un complément de loyer justifié est appliqué ;
• En cas de travaux, une hausse de loyer est possible dans la limiter de 15% du coût réel des travaux.

Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (indiqué dans sur le DPE), il est interdit d’en réviser le loyer. 

Vérifiez si votre logement est en zone tendue : Simulateur Service Public  

Un encadrement renforcé dans certaines villes

Dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble et le Pays Basque (depuis le 25 novembre 2024), des règles spécifiques s'appliquent. 

Principes clés

• Il fixe des loyers de référence (médian, minimum et maximum) selon le quartier, le type de logement et l'année de construction. 
• Le loyer demandé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (sauf complément de loyer justifié). 
• Actuellement appliqué dans plusieurs villes comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier et certaines communes d'Île-de-France (voir la liste détaillée ci-dessous dans la rubrique “Mon bien immobilier est-il concerné par l’encadrement des loyers ?”). 

Fonctionnement

• Les préfets fixent annuellement par arrêté les loyers de référence. 
• Le locataire peut contester un loyer excessif. 
• Des sanctions sont prévues pour les propriétaires ne respectant pas ces plafonds. 

Mon bien immobilier est-il concerné par l'encadrement des loyers ? 

Les deux critères à prendre en compte pour savoir si le loyer de votre bien est encadré sont  : sa localisation et le type de bail. 

Ville de localisation de votre bien

Le loyer de votre bien n’est concerné que s’il est localisé dans l’une des villes de la liste ci-dessous : 

• Paris, 
• Lyon, 
• Villeurbanne, 
• Montpellier, 
• Bordeaux, 
• Aubervilliers, 
• La Courneuve, 
• Epinay-sur-Seine, 
• L'île-Saint-Denis, 
• Pierrefitte-sur-Seine, 
• Saint-Denis, 
• Saint-Ouen-sur-Seine, 
• Stains et Villetaneuse, 
• Bagnolet, 
• Bobigny, 
• Bondy, 
• Le Pré Saint-Gervais, 
• les Lilas, 
• Montreuil, 
• Noisy-le-Sec, 
• Pantin, 
• Romainville.

Il n’existe pas d’encadrement des loyers dans les autres villes de France.

 

En tant qu’annonceur d’un bien immobilier, quelles obligations doit respecter mon annonce ? 

Depuis 2022, les annonces immobilières dans les zones concernées doivent obligatoirement mentionner :

• Le montant du loyer de référence majoré, précédé de la mention “loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser”,
• Le loyer de base (fixé par arrêté en fonction des caractéristiques du bien tels que quartier, date de construction), précédé de la mention “loyer de base”, 
• Le complément de loyer éventuel et les caractéristiques du logement qui le justifient, précédé de la mention “complément de loyer”. 

Connaître les montants du loyer de référence, du loyer de base et du complément de loyer applicables à mon bien

Pour connaître le montant du loyer et du complément pour votre bien, vous pouvez : 

• Vous renseigner auprès de l’antenne de l’ADIL (Agence départementale d’Information sur le Logement) du département de votre bien, 
• Utiliser un simulateur officiel pour la région parisienne, 
• Contacter la mairie de la commune concernée.

Plus de précisions sur le complément de loyer 

Définition

Le complément de loyer est un montant supplémentaire que le propriétaire peut ajouter au loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation réunissant les conditions suivantes :

• Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique...)

Ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l'époque de construction du logement)

Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) pour charges ou travaux d'économies d'énergie.

Le montant et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent figurer dans l'annonce immobilière et dans le bail. 

Il n'est pas plafonné mais doit être proportionné aux caractéristiques exceptionnelles. 

Il peut être contesté par le locataire dans un délai de 3 mois après signature du bail. 

Ce qui ne peut pas justifier un complément de loyer

• Éléments déjà pris en compte dans le loyer de référence (ascenseur, balcon standard), 
• Caractéristiques obligatoires (décence, salubrité), 
• Travaux de mise aux normes ou d'entretien courant. 

Exception 

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : 

• sanitaires sur le palier, 
• signes d'humidité sur certains murs, 
• DPE de classe F ou G, 
• fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), 
• vis-à-vis à moins de 10 m, 
• infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, 
• problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, 
• installation électrique dégradée, 
• mauvaise exposition de la pièce principale.

Contestation

Le locataire doit obligatoirement saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant de recourir au juge.

Il doit saisir la CDC dans un délai de 3 mois après la signature du bail. La procédure est gratuite.

Devant la CDC, c'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. 

Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour demander au juge des contentieux de la protection d'annuler ou de diminuer le complément de loyer.

Le locataire peut réclamer le remboursement des loyers trop-perçus.

 

Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect de ces obligations ? 

La commune concernée peut prononcer une amende à l'encontre du propriétaire pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Des sanctions disciplinaires pourront être prononcées à l’encontre des professionnels de l'immobilier.

Par ailleurs, notre société se réserve le droit de demander une mise en conformité des annonces manifestement non-conformes à ces obligations et de supprimer les annonces signalées par les autorités compétentes.